Un contracte d’arrendament és un contracte entre un propietari i un usuari de la propietat. En els contractes d’arrendament empresarial, el propietari (arrendador) rep una compensació econòmica i, a canvi, l’arrendatari (arrendatari) té dret a explotar el seu negoci a la propietat. Hi ha molts tipus diferents d’arrendaments de propietats i moltes consideracions diferents que els propietaris d’empreses haurien de tenir en compte abans de celebrar un contracte d’aquest tipus. Però l’arrendament és molt popular entre els propietaris de petites empreses: aquests acords permeten a les empreses noves o amb dificultats financeres desviar el seu capital a altres necessitats empresarials. De fet, moltes petites empreses operen en instal·lacions arrendades durant tota la seva existència. El lloguer de propietats, per descomptat, pot ser una activitat de petites empreses.
TIPUS D'ARRENDAMENTS DE PROPIETAT
Arrendament de servei complet
Aquest tipus d’arrendament s’utilitza principalment en edificis d’oficines multi-inquilins. En essència, els arrendataris que accepten aquests acords paguen una única quantitat global per una àmplia gamma de serveis complementaris, a més del pagament del contracte d’arrendament. Segons els termes dels contractes d’arrendament de servei complet, el propietari és responsable de proporcionar diversos serveis als seus llogaters, incloent seguretat, manteniment, consergeria i diversos serveis públics (aigua, electricitat, aire condicionat, calefacció).
Arrendament brut
Segons els termes d’un contracte d’arrendament brut, l’arrendatari paga a l’arrendador una quantitat bruta pel lloguer (així com l’impost sobre les vendes, si s’escau). Els costos de la propietat, com ara impostos sobre propietats, assegurances i manteniment, són responsabilitat del propietari; l’inquilí és responsable dels serveis públics. De vegades, el contracte d’arrendament inclou disposicions que obliguen l’arrendatari a cobrir els costos de la propietat que superen un determinat nivell especificat.
Les variacions d’aquest acord bàsic d’arrendament inclouen el contracte d’arrendament pla i el contracte d’arrendament progressiu. L’arrendament pla és el tipus d’acord més bàsic i, en general, el més popular entre les petites empreses. Es demana que l’arrendatari pagui un preu fix fix per un període de temps específic. El contracte d'arrendament gradual, d'altra banda, exigeix una escalada gradual del pagament del lloguer base al llarg del temps com a reconeixement del probable augment de les despeses dels propietaris en àrees com ara impostos, primes d'assegurança i manteniment. Un contracte d’arrendament relacionat, normalment conegut com l’arrendament del cost de la vida, inclou increments de lloguer basats en xifres generals d’inflació en lloc d’increments de despeses específiques.
Arrendament net
L’arrendament net és el més omnipresent dels diversos tipus de contractes d’arrendament. Segons els termes d’un contracte d’arrendament net, l’arrendatari paga al propietari una renda base més una suma addicional que cobreixi la quota d’impostos sobre la propietat del llogater. Quan els impostos augmenten, és responsabilitat del llogater cobrir aquests costos. Les obligacions de cada llogater es calculen determinant quin percentatge de la instal·lació total ocupa cada llogater; així, un inquilí que ocupa el 20 per cent de la instal·lació paga el 20 per cent de l’increment.
Les variacions de l'arrendament net bàsic inclouen l'arrendament 'doble xarxa' i 'triple net'. En virtut d'un contracte d'arrendament doble net, l'inquilí és responsable de recollir les primes d'assegurança afegides, així com els augments d'impostos; en els contractes d’arrendament triple-net, els inquilins són responsables de cobrir les primes d’assegurança, i despeses relacionades amb el manteniment i / o reparacions de l’edifici, l’aparcament i altres zones utilitzades per l’arrendatari. L’arrendament triple-net és popular entre els propietaris per raons òbvies; els propietaris de petites empreses haurien de tenir en compte que, de vegades, aquests arranjaments fan que els propietaris siguin menys atents al manteniment en aquestes zones del que podrien ser si haguessin de pagar el compte ells mateixos.
Arrendament percentual
Aquest acord obliga als inquilins a pagar una renda base i / o un percentatge dels ingressos bruts de l’arrendatari. Aquest percentatge, que pot arribar fins al 10-12% en alguns contractes, es paga anualment, semestralment o trimestralment (alguns centres comercials i centres comercials, però, requereixen pagaments encara més freqüents). Aquest acord és el favorit dels arrendadors amb propietats a cobejades zones comercials; els inquilins tenen una inclinació menys favorable, però les lleis de l’oferta i la demanda sovint permeten als propietaris de béns desitjables insistir-hi. Els propietaris de petites empreses haurien d’entendre perfectament el que el contracte defineix com a “ingressos bruts”. 'Sigueu específics sobre com definiu les vendes brutes', va escriure Fred Steingold a Guia legal per iniciar i dirigir una petita empresa . 'Segons el vostre tipus de negoci, s'haurien de deduir determinats articles de les vendes brutes abans de determinar el percentatge de renda. Aquí hi ha algunes possibilitats:
- mercaderia retornada
- càrrecs que realitzeu pel lliurament i la instal·lació
- vendes de màquines expenedores
- dipòsits reemborsables
- vendes per catàleg o per correu electrònic
- impost sobre la venda
En resum, assegureu-vos que el vostre contracte d’arrendament exclou tots els articles que exageren les vostres vendes de la ubicació que esteu llogant. '
quants anys té Laurie Grenier
AVANTATGES I INCONVENIENTS DE L’ARRENDAMENT
L’Administració de petites empreses (SBA) aconsella als propietaris de petites empreses que tinguin en compte diversos factors a l’hora de valorar si es vol arrendar o comprar propietats. Aquestes consideracions inclouen:
- Requisits operatius: si s’espera que els requisits operatius de l’empresa variïn significativament durant els propers anys, probablement seria preferible l’arrendament, ja que permet a les empreses moure’s amb més facilitat.
- Subministrament de capital i necessitats de capital: l'arrendament allibera un percentatge més gran del capital d'una petita empresa per a altres necessitats operatives (publicitat, producció, equipament, nòmina, etc.). Si l'empresa no té molts diners en efectiu a l'abast (i poques empreses petites ho tenen), el lloguer pot ser l'elecció més raonable. Aquesta és probablement la raó més important per la qual les petites empreses arrenden.
- Flexibilitat de finançament i pagament: generalment és més fàcil assegurar el finançament per arrendar-lo en lloc de comprar una propietat. A més, els contractes d’arrendament es poden distribuir en períodes més llargs que els préstecs i es poden estructurar per compensar les variacions del flux de caixa (aquest últim pot ser un factor important per a les empreses de temporada).
- Valor de revenda: és probable que augmenti el valor de la propietat? Si és així, quant? Molts propietaris de petites empreses opten per comprar i no per arrendar -tot i que han de acumular deutes importants- si decideixen que l’actiu és una inversió que valgui la pena a llarg termini.
- Equipament: molts contractes d'arrendament inclouen estipulacions que ofereixen als arrendataris una major flexibilitat en termes d'actualització i / o manteniment d'equips.
- Impostos: els propietaris gaudeixen de beneficis fiscals com la depreciació i els crèdits fiscals a la inversió que no estan oberts als inquilins.
ALTRES CONDICIONS D'ARRENDAMENT
A més, hi ha altres elements d’un contracte d’arrendament que poden pesar molt sobre l’acceptabilitat general d’un contracte. Els detalls dels contractes d’arrendament poden variar enormement. 'En teoria', va assenyalar Steingold, 'tots els termes d'un contracte d'arrendament són negociables. Tot i així, fins on es pot negociar depèn de les condicions econòmiques. Si les propietats desitjables s’acosten a la plena ocupació a la vostra ciutat, és possible que els propietaris no estiguin disposats a negociar amb vosaltres el preu o altres condicions d’arrendament importants. D'altra banda, a moltes parts del país on s'ha construït excessivament l'espai comercial, els propietaris desitgen negociar amb petites empreses per omplir unitats buides '.
Millores forals
Els contractes d’arrendament solen cobrir qualsevol remodelació que s’hagi de fer a la propietat i especificar qui en pagarà. La majoria d’aquests treballs pertanyen a la categoria de “millores forals”: catifes, aïllaments, fontaneria i cablejat elèctric, il·luminació, finestres, rajoles al sostre, aspersors i sistemes de seguretat i sistemes de calefacció i climatització. El contracte d'arrendament ha d'especificar cada millora i quan es realitzaran, idealment abans de mudar-se. Un propietari estarà més disposat a fer aquestes millores si la durada del contracte és llarga i / o si l’espai ocupat és substancial i les millores tenen un caràcter general. Tanmateix, tal com va assenyalar Steingold, 'si [el propietari de la petita empresa] té necessitats especialitzades (per exemple, teniu un laboratori fotogràfic o un estudi de dansa) i la vostra cambra fosca o terra de fusta seria de valor limitat per a la majoria dels futurs inquilins, no espereu que el propietari reculli de bon grat els costos de les millores. Fins i tot, el propietari pot voler cobrar-vos alguna cosa per cobrir el cost de la remodelació de l’espai després de marxar. Alguns contractes d’arrendament ofereixen als arrendataris l’opció de fer ells mateixos millores sempre que compleixin certes directrius i restriccions.
xip foose valor net 2016
Durada del contracte d'arrendament
Les negociacions entre inquilins i propietaris solen atacar la qüestió de la durada del contracte d’arrendament, tret que el propietari de la petita empresa tingui una imatge clara del futur. Normalment, els arrendadors volen arrendaments llargs, arrendadors curts amb drets de renovació. En general, els propietaris de petites empreses intenten garantir contractes d’arrendament amb durades mitjanes. Els contractes d’arrendament de menys d’un any els poden deixar més vulnerables del que voldrien, però els terminis plurianuals també poden ser perillosos, sobretot si el negoci és nou i no està demostrat. Un compromís habitual és incloure una 'clàusula d'opció' al contracte perquè l'arrendatari pugui quedar-se si ho desitja a la conclusió del període original d'arrendament.
Exclusivitat
Molts propietaris de petites empreses insisteixen de manera raonable que qualsevol contracte d'arrendament que signin conté el que normalment es coneix com a 'clàusula d'exclusivitat'. Aquesta clàusula proporciona a l'arrendatari el dret exclusiu de vendre el seu producte o servei a la propietat, obligant l'arrendador a impedir aquestes vendes per part d'altres llogaters.
Assegurança
Els propietaris solen demanar als arrendataris que garanteixin una assegurança en el cas que 1) l’inquilí danyi la propietat arrendada o que 2) els clients o altres pateixin lesions al local. Aquestes clàusules poden estar absents si l'espai llogat és estrictament per a ús d'oficina. Quan l’arrendatari requereix una assegurança, el propietari fixa amb freqüència l’import.
Ús de locals
Els propietaris de centres comercials o centres comercials normalment inclouen un idioma al contracte d’arrendament que proporciona detalls específics sobre els usos aprovats dels locals que es lloguen. Aquestes estipulacions sovint serveixen per protegir les empreses d'altres llogaters. Per exemple, el propietari d'una cafeteria en un centre comercial pot ser molt descontent si el seu veí, que abans regentava una tranquil·la botiga de records esportius, decideix canviar de marxa i llançar una sala de tatuatges.
A més, els contractes d’arrendament ofereixen estipulacions i regulacions sobre moltes altres qüestions d’interès tant per als arrendadors com per als arrendataris. Això inclou:
- Senyalització (regula la mida, l’estil i la brillantor dels rètols publicitaris d’inquilí)
- Compliment de diverses lleis de zonificació, permisos i restriccions d’ús de l’espai
- Compliment d'altres lleis locals, estatals i federals
- Subarrendament o cessió del contracte d’arrendament
- Definició de l'espai que es lloga
- Dipòsit de seguretat
- Dret del propietari a entrar a l’espai arrendat
- Trasllat (on el propietari reubica un inquilí a un altre espai a causa de la remodelació o ampliació d'un inquilí veí)
- Disposicions per defecte
- Hores d'operació
- Incidents de danys o destrucció per causes naturals
- Reparacions
- Disposicions d’indemnització
- Abandonament (per part de l’arrendatari, ja sigui per abandonament directe, disminució de les hores d’operació, etc.)
- Condemna (casos en què la ciutat, el comtat, l'estat o el govern federal prenen la totalitat o una part de la propietat per a un altre ús, com ara la via pública, el dret de pas o la servitud de serveis públics)
- Clàusules de rescat (en cas de desenvolupaments catastròfics: tornados, disturbis, guerres, inundacions, sequeres, etc.)
- Clàusules de tinença (permet al propietari de l’empresa trencar l’arrendament si es tanca o es mou una botiga d’ancoratge)
- Clàusules de recuperació (també coneguda com a clàusula de cancel·lació, que permet als propietaris expulsar els inquilins per incompliment del contracte si l’arrendatari no pot complir els requisits mínims de lloguer)
TRIAR ENTRE EDIFICIS EXISTENTS I PLANIFICATS
La majoria de les empreses de nova creació s’instal·len a instal·lacions ja existents. Molts propietaris de petites empreses amb els mitjans per fer-ho trien noves instal·lacions per a les prestacions o el prestigi i contracten contractes d’arrendament mentre la instal·lació encara està en fase de planificació. El coneixedor propietari de petites empreses tindrà en compte els avantatges i inconvenients potencials d’ambdues opcions abans de decidir-se. 'El lloguer d'un edifici existent proporciona al llogater' 'amb més [coneixement del lloc] en el moment en què s'ocupa un nou espai que qualsevol altra opció d'instal·lació ', va dir Wadman Daly a Reubicació del lloc de treball . 'Més que en cap altra circumstància, el [arrendatari] està en condicions d'inspeccionar de prop tant la instal·lació com els termes dels contractes d'arrendament proposats en diversos llocs competidors. Tanmateix, la naturalesa del contracte d’arrendament en un edifici existent significa un control mínim dels inquilins sobre les variables potencials del contracte de lloguer o de la instal·lació. Les tarifes de lloguer, els costos de manteniment i escalada, els serveis públics i les característiques de l’edifici són fixes o relativament innegociables. Els propietaris poden variar en les seves clàusules de reducció i acabat, tot i que la seva estructura bàsica de preus, com la de l’edifici i els sistemes mecànics, es manté inalterada. Per descomptat, no hi ha implicacions per als inversors amb aquesta opció '.
Però Daly adverteix que l'arrendament en un edifici previst conté una barreja pròpia de característiques atractives i incerteses: 'Les característiques de l'edifici [en un edifici previst] seran noves, actualitzades i, en certa mesura, capaces d'ajustar-se al llogater necessitat. Si el vostre contracte d'arrendament és prou important per al desenvolupador, és possible que tingueu una mica d'atenció quan es tracti de sol·licituds especials d'identificació, aparcament, seguretat, una ubicació privilegiada a l'edifici, etc. No obstant això, els propietaris de petites empreses haurien de ser cautelosos a l’hora d’aconseguir aquests contractes d’arrendament, ja que l’aspecte final i la utilitat de l’edifici, així com els seus costos, resten invisibles i no provats quan l’edifici es troba en les seves fases de planificació. 'Les taxes de lloguer proposades s'han d'examinar a la llum de projectes comparables amb avantatges similars', va escriure Daly. 'Les descripcions de característiques menys evidents com l'estacionament, sistemes de tractament d'aire, seguretat, manteniment, etc., haurien de ser clares i completes. S'ha d'inspeccionar detingudament el historial del desenvolupador que ha ofert l'oferta. Hi ha un historial de construcció de qualitat al preu de lloguer sol·licitat o de construcció per revendre ràpidament? Hi ha fama de bon manteniment o negligència benigna? Independentment de la mida del contracte d’arrendament o de la durada de l’arrendament proposat, s’haurien de sondejar aquestes qüestions i les relacionades. '
ARRENDAMENT DE PROPIETAT COM A NEGOCI
Comprar, mantenir i arrendar immobles també és una pràctica habitual de les petites empreses. Pot començar modestament quan una parella té dificultats per vendre una residència i prefereix llogar-la. Després, amb l’experiència adquirida, amplien el negoci de l’activitat comprant, restaurant i llogant altres propietats. El propietari de petites empreses, ara arrendador, es guiarà pels principis que afavoreixen l’arrendador, ja indicats anteriorment. El lloguer de propietats comercials és de vegades l’inici i, de vegades, la culminació d’aquestes empreses. Tot i que la majoria dels fonaments del lísing són tradicionals i consolidats, la innovació encara és possible en la comercialització d’aquestes propietats. Un exemple és reportat per Brandice Armstrong, que escriu al Journal Journal (Oklahoma City). Armstrong escriu sobre l'èxit d'una parella d'Oklahoma City dedicada a l'arrendament de cases i arrendaments comercials en l'arrendament d'un edifici comercial. Els propietaris van arribar a la idea de celebrar una 'porta oberta', pràcticament desconeguda en el camp comercial. Van oferir refrigeris i premis a la porta. Immediatament van obtenir 14 avantatges significatius.
BIBLIOGRAFIA
Armstrong, Brandice J. 'La parella adopta un enfocament únic per al lloguer de propietats comercials'. Journal Journal . 18 de gener de 2006.
Daly, Wadman. Reubicació del lloc de treball: una guia de l’usuari per adquirir i preparar instal·lacions comercials . Publicacions nítides, 1994.
'El kit gratuït ofereix ajuda als llogaters comercials'. Business First-Columbus . 26 de maig de 2000.
quants anys té tara wallace
Kahn, Jeremy. 'La renúncia ho és tot'. Fortuna . 30 de març de 1998.
Sivaraman, Aarthi. 'El lloguer requereix atenció en diverses fases clau'. Los Angeles Business Journal . 13 de juny de 2005.
Steingold, Fred S. Guia legal per iniciar i dirigir una petita empresa . Nolo Press, 1997.
