Quan Eric Wu era segon d’economia a la Universitat d’Arizona, no feia servir els seus diners extra per comprar pizza o cervesa. Va utilitzar 20.000 dòlars dels seus diners de la beca com a pagament inicial en una casa de tres dormitoris a prop del campus i va llogar dues habitacions als companys de classe. Wu va enfonsar ràpidament aquests ingressos en una altra propietat i després en una altra. Quan es va graduar, ja tenia prop de 25 cases a Tucson.
Avui, Wu, de 36 anys, és cofundador i conseller delegat de la companyia de tecnologia immobiliària Opendoor amb seu a San Francisco. Amb un finançament de 1.300 milions de dòlars, la startup ha estat pionera en un nínxol de la indústria conegut com a iBuying, la compra i venda en línia d’habitatges. Des del seu llançament el 2014, la companyia ha comprat i venut 50.000 cases a 23 ciutats dels Estats Units Només aquest any, Opendoor està a punt de comprar 5.000 milions de dòlars en cases. Tot i que actualment iBuying representa menys de l’1 per cent del valor d’1,6 bilions de dòlars de transaccions immobiliàries anuals als Estats Units, s’espera que augmenti aquest nombre: els competidors d’Opendoor ara inclouen altres startups tecnològiques, així com professionals immobiliaris com Keller Williams i Coldwell de Realogy. Banquer.
Opendoor té una clara posició inicial en la carrera per refer la indústria immobiliària a l’era d’Internet. Però, amb l’empenta per fer-se més ràpid, han aparegut dolors creixents. L’automatització de les parts del procés de compra i venda d’habitatges ha introduït problemes de seguretat a les portes obertes de fàcil accés d’Opendoor. No està clar quan la posada en marxa obtindrà beneficis i, fins a quin punt, necessitarà l’ajut d’agents immobiliaris locals, que poden considerar l’empresa com una amenaça per als seus mitjans de subsistència. I l’empresa encara s’enfronta a la qüestió de què passa si el mercat immobiliari pren un gir a pitjor.
Quants anys té Brooke Valentine
El lideratge i els inversors d’Opendoor segueixen sent desconcertats: diuen que pretenen un món en què la fricció de compra i venda d’habitatges se substitueixi amb uns clics de botó. 'Esteu mirant moltes oportunitats de mercat per a molts milions de dòlars', diu Glenn Solomon, soci director de l'empresa de risc GGV Capital, que va liderar la sèrie B de 20 milions de dòlars d'Opendoor el 2015. 'No estaran satisfets amb alguns quota de mercat percentual d'un dígit o fins i tot de dos dígits baixos. Volen canviar realment el funcionament d'aquesta indústria '.
Opendoor té molt per recórrer per assolir aquest objectiu i per aconseguir la seva recent valoració de 3.800 milions de dòlars. Però si Wu aconsegueix la seva ambiciosa visió, aquest nombre semblarà baix. 'Ningú', diu, 'ha reinventat mai aquesta categoria'.
Oportunitat de desbloqueig
Opendoor promet alleugerir molts dels agreujaments de la mudança, com ara les molèsties de les exhibicions i les portes obertes, i la mitjana de 70 dies que triga a vendre una casa des de la venda fins al tancament. Proporcioneu alguns detalls de la vostra llar en línia. Opendoor genera un preu d’oferta i organitza inspeccions i completarà les reparacions necessàries un cop hàgiu triat la data de mudança. Opendoor guanya els seus diners venent la casa a un preu més elevat i cobrant una quota pagada pels venedors, entre el 6 i el 13 per cent (les comissions immobiliàries solen ser del 6 per cent).
Wu va construir la prova del concepte per a Opendoor el 2013 amb l'ajut del seu mentor, exdirector general de Khosla Ventures (i ara membre del consell d'Opendoor) Keith Rabois, i aviat va aconseguir una sèrie A. 10 milions de dòlars. Entre els inversors hi ha Andreessen Horowitz, Softbank, GV, el fundador d’Uber, Travis Kalanick, el cofundador de Reddit, Alexis Ohanian, i el president de Y Combinator, Sam Altman. La companyia es va llançar al mercat de Phoenix i aviat es va expandir a altres. La startup compta amb 1.300 empleats i 3.000 milions de dòlars addicionals en finançament de deutes per continuar la compra de cases. Opendoor ja ho ha dit anteriorment preveu ser a 50 ciutats el 2020.
Els propers a Wu el descriuen intel·ligent, enèrgic i obsessionat amb els béns immobles. Després de la universitat, va cofundar el lloc web de recerca d’apartaments RentAdvisor.com el 2007 i, dos anys més tard, l’analista de dades del barri Movity, que finalment es va vendre a Trulia. 'No hi ha molta gent al planeta amb tanta experiència tant en el funcionament de les startups com en el funcionament del mercat immobiliari residencial', diu Solomon.
L’any passat, Opendoor va comprar més de 11.000 cases i va vendre més de 7.000, més del doble del volum total del seu competidor més proper, Offerpad. Opendoor gasta menys en reformes que els competidors i posa més atenció a la venda ràpida, calcula Mike DelPrete, acadèmic resident a la Facultat de Negocis de Leeds de la Universitat de Colorado. 'Normalment, es tracta d'una nova capa de pintura i la mateixa catifa que posen a totes les seves cases: en diuen la' catifa Opendoor ', diu DelPrete, que dirigeix el programa de tecnologia immobiliària de la universitat i fa un seguiment de l'iBuyer indústria. 'El seu model tracta sobre l'eficiència operativa'.
Opendoor és capaç de lliurar cases ràpidament en part perquè, com el seu nom indica, les seves portes obertes són ultra-accessibles. Les fitxes vacants eliminen la necessitat de coordinar-se entre agents, venedors i compradors potencials. En lloc d’una caixa de seguretat tradicional que conté una sola clau a la qual només pot accedir un agent de béns arrels amb llicència alhora, els clients d’Opendoor utilitzen els seus telèfons intel·ligents per entrar a casa.
'Creiem que si només voleu navegar i visitar cases', diu Wu, 'ho hauríem de fer tan senzill com sigui possible'.
Accedir-hi era tan senzill inicialment: enviar missatges de text a un número i proporcionar una adreça de correu electrònic, que va provocar problemes. Un antic Opendoor gerent diu que durant els primers anys, els visitants trobaven persones dormint regularment a les cases d'Opendoor. 'La gent simplement acampava a les cases perquè no hi havia ningú', diu l'empleat. 'Ocuparien cases durant setmanes. Va ser un tema important ”.
El 2017, l’empresa va limitar la finestra de portes obertes a les 6 del matí i a les 9 del vespre, va instal·lar sensors de moviment per detectar si algú es quedava durant un període prolongat o fora de l’horari i va contractar empreses de seguretat per fer trucades domèstiques quan fos necessari. Ara Opendoor també utilitza empreses de tercers que ajuden a validar les identitats dels usuaris.
Les noves mesures només eliminen alguns actors dolents. El 18 d'abril, Liliana Ornelas, una agent immobiliària de 14 anys amb seu a Dallas, va portar una dona a visitar una casa de tres dormitoris en un carrer tranquil al suburbi de Mesquite. Es van topar amb un home que havia estat enterrat al dormitori principal fumant el que Ornelas diu ella creu que era un crack.
Mentre l'home va sortir de casa i Ornelas i el seu client no van resultar il·lesos, l'agent diu que ella s’ha compromès a no mostrar cap llar d’Opendoor. Va denunciar l'incident a Opendoor (i a la Comissió de Béns Arrels de Texas), però la companyia mai no va fer un seguiment.
Opendoor es va negar a fer comentaris sobre el episodi. En un comunicat, Brad Bonney, cap de seguretat i experiència de la llar d’Opendoor, va dir: “Quan rebem informes d’activitats no autoritzades o sospitoses a les nostres llars, col·laborem immediatament amb els nostres clients, investigem i remetem regularment les qüestions a les forces de l’ordre. També invertim considerablement en mesures per protegir les nostres llars, inclosos sistemes de control de la llar, patrulles de seguretat i verificació dels clients abans que se'ls concedeixi accés a les nostres propietats. '
A les ciutats de Tempe, Mesa i Glendale, a la zona de Phoenix, la policia té registres d'almenys 10 incidents en cases d'Opendoor que es remunten al 2018, segons els agents d'informació pública locals. En una, els agents van detenir-ne dos individus qui va dir que havien entrat a casa per injectar heroïna i passar la nit. En un altre, la policia va detenir un okupa que tenia una ordre de delicte pendent. Segons l'informe de l'incident, va explicar als agents que va poder entrar a la casa perquè estava 'oberta' a partir de les 6 del matí cada dia.
La propietat immobiliària ja és una professió perillosa, sobretot per a les dones. L'informe de seguretat de 2018 de l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris va trobar que el 41% de les dones agents immobiliaris i el 20% dels homes han viscut una situació laboral que els va fer témer per la seva seguretat. Hi havia una clara discrepància entre els agents immobiliaris Inc. Va parlar amb aquesta història: Un dels nou homes va manifestar por de la funció de portes obertes d'Opendoor, mentre que quatre de cinc dones sí. Collette McDonald, una agent immobiliària amb seu a Atlanta, diu que porta una arma amb ella a totes les gires d’Opendoor. 'El meu client i jo ens mantenim units', diu ella. 'Ningú no entra a una habitació sense l'altra persona'.
Opendoor afirma que les seves propietats no són més perilloses que les portes obertes tradicionals i les exhibicions privades a casa. 'El tipus de coses que passen a qualsevol llar del mercat poden passar a les llars d'Opendoor', diu Bonney.
Aquesta primavera, Opendoor va afegir un missatge a la seva aplicació per avisar als possibles compradors que 'es podrien trobar amb altres visitants' si s'ha obert recentment una casa. Els clients han sol·licitat la possibilitat de reservar horaris de gira o de bloquejar-ne d'altres, i la companyia ha debatut llargament si afegir aquestes funcions, segons Bonney.
'Un dels valors d'Opendoor és que podeu anar a qualsevol casa d'Opendoor en qualsevol moment entre les 6 del matí i les 9 del vespre. sense cita prèvia ', diu Bonney. 'I, per tant, encara estem considerant com incorporar aquest tipus de comentaris contradictoris'.
Trobar i mantenir aliats en la indústria
Al voltant del 90 per cent dels compradors d’Opendoor utilitzen agents, un nombre al mateix nivell que la indústria en general. Però gràcies a la facilitat de venda a Opendoor, menys del 10 per cent dels venedors estan representats per agents.
Durant les entrevistes, Wu ha escollit les seves paraules acuradament a l’hora de discutir el potencial d’Opendoor per substituir els agents immobiliaris. 'La realitat amb els agents immobiliaris d'avui', va dir a l'escenari de la conferència global Startup Grind a Silicon Valley al febrer, 'és que el seu paper passa de la gestió de projectes, especialment al nostre ecosistema, on automatitzem molts dels processos --a assessorament. '
és Johnny Mathis en una relació
Opendoor té un incentiu per mantenir bones relacions amb agents immobiliaris. Els agents tenen el poder de mostrar les propietats que triïn. També poden suggerir Opendoor com a comprador per als clients que vulguin vendre.
No pot sorprendre, doncs, que la companyia hagi provat la cotització d'algunes propietats amb agents a Phoenix. Opendoor ara també opera un programa de derivació d’agents per a clients que tenen llars fora dels seus paràmetres (el més habitual és que entre 100.000 i 500.000 dòlars es construeixin després del 1960). A partir de juliol, Opendoor va començar a llistar les seves propietats al lloc d'intermediació Redfin i a pagar les comissions de l'empresa per les vendes acabades.
Delprete veu aquests moviments com un senyal que Opendoor necessita augmentar el seu volum de compra i vendre les seves cases més ràpidament. La companyia diu que actualment està al ritme de més de 30.000 transaccions el 2019, un nombre significatiu, però encara menys del 0,6 per cent del total previst de la nació volum de l'any. 'El que es va adonar d'Opendoor és que és bastant difícil alterar l'espai immobiliari i, en particular, els agents immobiliaris, treballant contra tothom a la indústria', diu DelPrete. 'Els agents ajuden els consumidors a sentir-se segurs comprant i venent una casa'.
Opendoor, per la seva banda, insisteix que aquestes noves iniciatives no representen un canvi de direcció. 'Sempre hem treballat i hem volgut treballar amb agents', afirma Tyler Hixson, cap de l'estratègia de la indústria immobiliària de la companyia. 'Són clients que repeteixen, de manera que són un gran aliat'.
Mentrestant, les startups tecnològiques immobiliàries (proptech) Offerpad i Knock, ambdues llançades el 2015, han recaptat 1.600 milions de dòlars combinats en deute i renda variable. Zillow, que va cotitzar públicament l'any passat, va afegir una opció 'vendre ara' al seu lloc web. I les empreses immobiliàries tradicionals llancen cada cop més els seus propis programes d’iBuying per a clients, amb Keller Williams i Coldwell Banker que tots dos han entrat al mercat d’ofertes instantànies durant l’últim any.
'Això és el que la gent busca avui en la nostra societat: comoditat', afirma Frank Obringer, president de la intermediació residencial de Coldwell Banker a Dallas / Fort Worth, un dels mercats per pilotar el sistema. 'Vam veure per què això podia ser atractiu per al consumidor i, per tant, necessitàvem tenir un producte per competir'.
Apostant per una economia forta
Per a totes aquestes empreses, engolir béns immobles en grans volums implica un alt grau de risc. Les caigudes d’habitatges com la que es va iniciar el 2007, encara que rares, serien catastròfiques per a qualsevol empresa que tingués grans quantitats de béns, diu Andrew Caplin, professor d’economia de la Universitat de Nova York. En el cas que passi, 'Estan morts', diu. 'Van a la fallida'. Opendoor pot tenir un avantatge, assenyala Caplin, en el fet que les seves dades immobiliàries en molts mercats podrien oferir indicadors inicials si s’aconsegueix aquesta davallada.
Amb aquest objectiu, Opendoor posseeix les seves propietats durant una mitjana de només 90 dies, segons Dod Fraser, vicepresident d'Opendoor. 'Sempre que se'ns disciplini sobre la venda de cases', diu, 'la volatilitat de preus a la qual estem exposats és petita'.
Fins i tot si l’empresa pot mantenir-se per davant d’una caiguda potencial i d’una llista creixent de competidors, la capacitat d’Opendoor per assolir els seus objectius que canvien la indústria es basa en si pot convertir el nínxol d'iBuying en la nova normalitat. La majoria de la gent té molts mesos per planificar la seva mudança i vol maximitzar el seu retorn, diu Gilles Duranton, catedràtic degà en béns arrels de la Wharton School de la Universitat de Pennsilvània. 'En general, crec que [el model d'Opendoor] funcionarà', diu, 'però capturaran més del 2 o 3 per cent del mercat? Tinc dubtes. I crec que somien molt més que això ”.
Tot i que Wu somia amb tota seguretat, deixa poc temps per al descans real. 'No dorm a la nit' assenyala un antic ajudant, i va afegir que el CEO sovint envia correus electrònics als empleats o missatges Slack amb idees a mitja nit.
Wu es va negar a revelar si l'empresa encara és rendible, dient que no és un dels objectius actuals de la companyia. Finalment, considera Opendoor com una finestreta única on els clients no només poden comprar o vendre cases, sinó també organitzar finançament, hipoteques i transferències de títols; comprar assegurança; decorar i personalitzar la seva nova llar; i organitzar els serveis de trasllat. 'Si podem integrar verticalment la categoria, reconstruir tots els components des de zero, automatitzar molts passos i fer-ne un clic per comprar, vendre o canviar', diu, 'creiem que construirem el més gran mercat d’habitatges. Haurem eliminat tota la fricció. Això pot trigar 10, 20, 30 anys. '
Les dècades poden ser un llarg període de temps per a molts empresaris, però no per a Wu, que des de ben adolescent s’ha centrat únicament en els béns immobles. 'Si podem construir una experiència simplificada en línia i fer-la al menor cost possible', diu, 'crec fermament que guanyarem la categoria'.
